Ce sunt Fannie Mae și Freddie Mac?

Asociația Națională Ipotecară Federală („Fannie Mae”) și Corporația Federală pentru Ipoteca Acasă („Freddie Mac”) au fost înființate de Congres pentru a crea o piață secundară pentru împrumuturile ipotecare rezidențiale. Sunt considerate „întreprinderi sponsorizate de guvern” (GSE), deoarece Congresul a autorizat crearea lor și și-a stabilit scopurile publice.

Împreună, Fannie Mae și Freddie Mac sunt cele mai mari surse de finanțare pentru locuințe din Statele Unite. Iată cum funcționează:

• Asigurați un credit ipotecar pentru a cumpăra o casă.
• Creditorul dvs. vinde probabil această ipotecă către Fannie Mae sau Freddie Mac.
• Fannie Mae și Freddie Mac, dețin aceste credite ipotecare în portofoliile lor sau ambalează împrumuturile în valori mobiliare (MBS) pe care le vând apoi publicului.

Teoria este că, furnizând acest serviciu, Fannie Mae și Freddie Mac atrag investitori care altfel nu ar putea investi fonduri pe piața ipotecară. Acest lucru, teoretic, mărește fondul de bani disponibil pentru potențialii proprietari de case.
Până la al treilea trimestru din 2007, Fannie Mae și Freddie Mac dețineau credite ipotecare în valoare de 4,7 miliarde de dolari, aproximativ mărimea datoriei publice totale a Trezoreriei Statelor Unite. Până în iulie 2008, portofoliul lor a fost numit o mizerie de 5 trilioane de dolari.

Istoria lui Fannie Mae și Freddie Mac

Chiar dacă Fannie Mae și Freddie Mac au fost înființate în mod congresional, sunt și corporații private, deținute de acționari. Acestea sunt reglementate de Departamentul SUA pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană din 1968, respectiv 1989.
Cu toate acestea, Fannie Mae are peste 40 de ani. New Dealul președintelui Franklin Delano Roosevelt l-a creat pe Fannie Mae în 1938 pentru a ajuta la lansarea pieței naționale a locuințelor după Marea Depresiune. Iar Freddie Mac s-a născut în 1970.
În 2007, EconoBrowser a menționat că astăzi nu există „nicio garanție explicită a guvernului asupra datoriei lor”. În septembrie 2008, guvernul american a pus sechestru atât pe Fannie Mae, cât și pe Freddie Mac.

Alte GSE

• Băncile federale de credit la ferme (1916)
• Bănci federale de împrumuturi pentru locuințe (1932)
• Asociația Națională a Creditelor Ipotecare (Ginnie Mae) (1968)
• Corporation Federal Credit Ipotecar (Farmer Mac) (1988)

Acțiunea contemporană a Congresului cu privire la Fannie Mae și Freddie Mac

În 2007, Casa a trecut prin H.R. 1427, un pachet de reformă privind reglementarea GSE. Atunci, generalul controlor David Walker a declarat în mărturia Senatului că „[A] un singur regulator GSE pentru locuințe ar putea fi mai independent, obiectiv, eficient și eficient decât organismele de reglementare separate și ar putea fi mai proeminent decât unul singur. Considerăm că pot fi realizate sinergii valoroase și expertiza în evaluarea gestionării riscurilor GSE ar putea fi împărtășită mai ușor în cadrul unei agenții. "

Criza ipotecară subprime

O criză ipotecară subprime a avut loc în Statele Unite între 2007-2010, în parte ca urmare a unei economii slăbitoare, dar și ca o bulă a locuințelor care a împins prețurile locuințelor din ce în ce mai mult. Casele erau mari, etichetele lor de preț abrupte, dar creditele ipotecare erau ieftine și ușor de obținut, iar teoria imobiliară predominantă era că era inteligent să cumperi (mult) mai multă casă decât aveai nevoie pentru că era o investiție solidă. Dacă doreau, cumpărătorii ar putea refinanța sau vinde casa, deoarece prețul ar fi mai mare decât atunci când a fost achiziționată. 

Expunerea concentrată a lui Fannie și Freddie la creditele ipotecare rezidențiale din SUA, însoțită de efectul lor ridicat, s-a dovedit a fi o rețetă pentru dezastru. Când a avut loc inevitabila prăbușire a prețurilor la locuințe, a creat un vârf asociat în valorile prestațiilor ipotecare, iar Fannie și Freddie dețineau sute de mii de credite ipotecare subacvatice - oamenii datorau mai mult, în unele cazuri cu mult mai mult, casele lor decât valorile caselor. . Această situație a contribuit foarte mult la recesiunea din 2008. 

Prăbușire și salvare

La jumătatea anului 2008, cele două firme s-au extins la aproape 1,8 trilioane de dolari în active combinate și 3,7 trilioane de dolari în garanții de credit nete din bilanț combinate. În aceeași perioadă, au înregistrat pierderi de 14,2 miliarde de dolari, iar capitalul lor comun a însumat doar aproximativ 1% din expunerea lor la riscurile ipotecare. În ciuda eforturilor din vara anului 2008 de a sprijini GSE-urile falimentare (Legea privind locuința și recuperarea economică din 30 iulie a dat temporar Trezoreriei SUA autoritatea de investiții nelimitată), până la 6 septembrie 2008, GSE dețineau sau garanteau 5,2 trilioane de dolari în casă datorii ipotecare. 

Pe 6 septembrie, Agenția Federală de Finanțare a Locuințelor i-a plasat pe Fannie Mae și Freddie Mac în conservatorie, preluând controlul celor două firme și încheind acorduri de achiziție de stocuri preferate cu fiecare instituție. Contribuabilul american a plătit, în cele din urmă, o salvare de 187 miliarde de dolari celor două GSE.  

O prevedere a salvării a fost că avansarea calității creditelor pentru locuințe susținute de Fannie Mae și Freddie Mac trebuia să se îmbunătățească. Investigațiile economiștilor Dongshin Kim și Abraham Park au raportat în 2017 indică faptul că calitatea împrumuturilor post-criză este într-adevăr mai mare, în special în cerințele privind nivelurile raportului datorie-venit (DTI) și scorurilor de credit (FICO). În același timp, cerințele privind împrumutul pe valoare (LTV) au fost desfăcute încă din 2008, ceea ce a permis creșterea constantă a numărului de împrumuturi pentru cumpărătorii de locuințe pentru prima dată.. 

Recuperare

Până în 2017, Fannie și Freddie au plătit 266 miliarde de dolari Trezoreriei SUA, făcând ca salvarea lor să fie un succes extraordinar; iar piața locuințelor s-a redresat. Cu toate acestea, Kim și Park sugerează că monitorizarea continuă a calității creditelor ipotecare ar fi prudentă. În timp ce FICO și DTI sunt indicatori ai capacității debitorului de a-și plăti creditele ipotecare la timp, LTV este un indiciu al dorinței de plată a împrumutatului. Atunci când valoarea casei scade sub soldul împrumutului, oamenii sunt mai puțin susceptibili să plătească ipotecile lor. 

surse

• Boyd, Richard. „Aducerea înapoi a GSE-urilor? Bailout-urile, politica privind locuințele din SUA și cazul moral pentru Fannie Mae”. Journal of Affordable Law and Development Community Law 23.1 (2014): 11-36. Imprimare.
• Ducas, Ioan V. Criza ipotecară subprime 2007-2010. Istoria rezervării federale. 22 noiembrie 2013.
• Frame, W. Scott și colab. "Salvarea lui Fannie Mae și Freddie Mac." Jurnalul de perspective economice 29.2 (2015): 25-52. Imprimare.
• Kim, Dongshin și Abraham Park. "Cât de sunet sunt recuperările Fannie Mae și Freddie Mac? Există vulnerabilități pentru repetarea istoriei?" Graziadio Business Review 20 (2017). Imprimare.
• Prezentare generală a produsului 200 a întreprinderilor sponsorizate de către agenție / guvern
• Care sunt originile lui Freddie Mac și Fannie Mae?