Cum protejează regula anti-flipping HUD pentru cumpărătorii de case

În mai 2003, Departamentul SUA pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană (HUD) a emis un regulament federal destinat protejării potențialilor cumpărători de practicile de creditare potențial predatoare asociate cu procesul de „rambursare” a ipotecilor de locuințe asigurate de Administrația Federală a Locuințelor (FHA).

Datorită regulii, cumpărătorii de case se pot „simți încrezători că sunt protejați de practicile fără scrupule”, a declarat atunci secretarul HUD, Mel Martinez. „Această regulă finală reprezintă un pas major în eforturile noastre de a elimina practicile de împrumut prădător”, a spus el într-un comunicat de presă.

În esență, „flipping” este un tip de strategie de investiții imobiliare în care un investitor cumpără case sau proprietăți cu unicul scop de a le revinde pentru un profit. Profitul investitorului este generat prin creșterea prețurilor viitoare de vânzare care apar ca urmare a creșterii pieței locuințelor, renovări și îmbunătățiri de capital realizate în proprietate sau ambele. Investitorii care utilizează strategia de redresare riscă pierderi financiare din cauza deprecierii prețurilor în timpul scăderilor pe piața locuințelor.

„Flipping” acasă devine o practică abuzivă atunci când o proprietate este revândută pentru un profit mare la un preț artificial umflat imediat după ce a fost achiziționată de către vânzător, cu îmbunătățiri mici sau deloc apreciabile. Potrivit HUD, împrumuturile prădătoare se întâmplă atunci când cumpărătorii care nu-i respectă, fie plătesc un preț cu mult mai mare decât valoarea sa justă de piață, fie se angajează la o ipotecă la rate de dobândă umflate pe nedrept, costuri de închidere sau ambele.

Nu trebuie confundat cu flipping-ul legal

Termenul „flipping” în acest caz nu trebuie confundat cu practica complet legală și etică de a cumpăra o casă aflată în dificultate financiară sau renunțată, făcând îmbunătățiri extinse ale „capitalului transpirabil” pentru a-și ridica cu adevărat valoarea de piață corectă și apoi a vinde vânzarea pentru un profit.

Ce face regula

În conformitate cu reglementarea HUD, FR-4615 Interzicerea de a răsfăța proprietățile în programele de asigurare ipotecară pentru familia unică a HUD, „casele recent plătite nu au voie să se califice pentru asigurarea ipotecară FHA. În plus, permite FHA să solicite persoanelor care încearcă să vândă case de tip flipped să furnizeze documentație suplimentară care să demonstreze că valoarea justă de piață evaluată a locuinței a crescut cu adevărat semnificativ. Cu alte cuvinte, dovediți că profitul lor din vânzare este justificat.

Dispoziții cheie ale regulii

Vânzare de către proprietarul înregistrării

Doar proprietarul înregistrării poate vinde o casă unei persoane fizice care va primi o asigurare ipotecară FHA pentru împrumut; acesta nu poate implica nicio vânzare sau cesiune a contractului de vânzare, procedură respectată deseori atunci când cumpărătorul este stabilit să fi fost victima practicilor prădătoare.

Restricții de timp pentru revânzări

• Revânzările care apar după 90 de zile sau mai puțin după achiziție nu vor fi eligibile pentru o ipotecă pentru a fi asigurate de FHA. Analiza FHA a dezvăluit că printre cele mai neobișnuite exemple de împrumuturi prădătoare s-a aflat pe „flipsuri” care au apărut într-un interval de timp foarte scurt, deseori în câteva zile. Astfel, „rapidele flips” vor fi eliminate.
• Revânzările care au loc între 91 și 180 de zile vor fi eligibile cu condiția ca creditorul să obțină o evaluare suplimentară de la un evaluator independent bazat pe un prag procentual de revânzare stabilit de FHA; acest prag ar fi relativ ridicat, astfel încât să nu afecteze în mod negativ eforturile legitime de reabilitare, dar totuși să descurajeze vânzătorii, creditorii și evaluatorii fără scrupule să încerce să fluteze proprietățile și să defaude cumpărătorii de case. De asemenea, creditorii pot dovedi că valoarea crescută este rezultatul reabilitării proprietății.
• Revânzările care au loc între 90 de zile și un an vor fi supuse unei cerințe ca creditorul să obțină documentație suplimentară pentru a sprijini valoarea pentru a aborda circumstanțele sau locațiile în care HUD identifică proprietatea flipping ca problemă. Această autoritate va înlocui pragul cel mai mare preconizat stabilit pentru perioada menționată mai sus de 90 până la 180 de zile și va fi invocată atunci când FHA stabilește că poate exista un abuz substanțial într-o anumită localitate.

Excepții de la regula anti-flipping

FHA va permite renunțarea la restricțiile de proprietate de revizuire pentru:

• proprietățile dobândite de un angajator sau o agenție de relocare în legătură cu relocarea unui angajat;
• revânzări de proprietăți închise, deținute de bancă de către HUD, în cadrul programului său imobiliar (REO);
• vânzarea de bunuri de către alte agenții guvernamentale americane;
• vânzări de proprietăți de către organizații nonprofit aprobate de HUD pentru a cumpăra proprietăți unifamiliale cu reducere cu restricții de revânzare;
• vânzarea proprietăților care sunt dobândite de vânzător prin moștenire;
• vânzarea de proprietăți de către instituțiile financiare statale și federale și întreprinderile sponsorizate de guvern;
• vânzarea de proprietăți de către agențiile guvernamentale locale și de stat; și
• vânzări de proprietăți în zonele majore de dezastre declarate prezidențial (PDMDA), numai la emiterea unui aviz de excepție de la HUD.

Restricțiile de mai sus nu se aplică constructorilor care vând o casă nou construită sau construiesc o casă pentru un împrumutat care intenționează să utilizeze finanțare asigurată de FHA.